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刚需和改善统统哑火楼市还能靠谁来支撑-【资讯】

发布时间:2021-07-16 02:04:00 阅读: 来源:压片机厂家

探戈

楼市正在逐步蚕食购房者剩余的那点预期。都说调整是为了驱投资保刚需,但从目前市场反馈的感受来看,无论是刚需、还是改善,都已经伤痕累累。

刚需,就是个笑话

的确,刚需真的就像个笑话。刚需在楼市中就像个弱势群体,他们本来应该是被照顾的一类人,就买房来说,无论是ZF还是银行都应该尽可能向他们倾斜。刚需唯一的优势就是首付低一点,利率低一点,房子可一点没便宜。但现在他们在做什么?一个在鼓励我们租房住,另一个在不断收紧贷款,银行不愿意给刚需放贷,理由倒是相当充分,给刚需贷款没利润不说,还要亏本。

问题出在哪里呢?从银行的角度来说,从2016年到现在,他们一直把房贷业务当成香饽饽,放贷门槛很低,大量购房需求被前置,现在好了,大家手里都没钱了,银行揽储很困难,为了让存贷比符合要求,银行不得不吸收更贵的钱。这些钱都是什么钱呢,收益率不断走高的货基提供的大额存单,银行同业拆借、央行逆回购等。

说白了,这一两年来,银行发展了太多的房贷业务,二套房什么的还好,部分银行甚至已经在鼓励首套房购房者提前还款,为此,他们可以放弃提前还款的罚息收入。

总之,现在刚需买房,30%或35%的首付已经很鸡肋了,据我所知,很多的购房者都是以85折来准备首付的,现在突然变成95折或者基准水平,利息成本就多了几十万,月供也多了不少,对于将负担发挥到极限的刚需来说,多一块钱都有可能压垮刚需的买房希望。

换房族也没有机会,商住房业主最受伤

换房人群,现在也挺尴尬的。早几年有不少的购房者选择了“步步为营”的方式从小房子换到大房子。在大环境稳定的情况下,每个人都能找准自己的定位,楼市换房的链条没啥问题。

但现在不行了,首付8成,对于很多人来说,即使卖掉手中的房子,在加上手中的积蓄也无法凑齐。换房族换不动房子,首次购房的人就买不到房子,整个市场就僵持着。

在这个链条上,还有一类人是最尴尬的,他们作为刚需的时候,选择了郊区的商住房。这类房子现在彻底哑火了,中介不会接手,也没有购房者会来买。这样的房子有多少?我找到这样一组数据,中原地产统计了北京近10年来的成交房源,目前二手房市场约有25万套商住房,超过90%为个人持有,这其中至少大半被刚需买走。这类人受资金和资格的双重影响,当初选择了商住房,现在成了真正的买单者。

成交价格趋稳,但房屋估值的确在走低,市场预期有所分化

来看两张图,第一张:

从链家的数据来看,二手房在3月份迎来阶段性高峰,但3月份相比2月份成交量放大了近3倍,成交价也在走高,直接导致市场沸腾,引发新一轮大调整,随之而来的4月份,市场成交量急冻,但价格仍显坚挺。

下面是第二张图:

这张图更有意思,反映的市场对二手房的预期,从评估的结果来看,市场预期已经在走低,而且信心下滑的有点厉害。但二手房评估更多反映的市场的接受能力,也就是业主能接受的价格,而不是业主的预期。这张图说明业主和购房者的预期正在扩大,而结果也只有一个,有价无市。

楼市没有成交,银行“支持”三四线炒房

银行从骨子里还是希望放贷的,只不过他需要利润,所以现在出现了一些新情况,银行把以前给房贷的资源转移至房抵贷。房贷到房抵贷,多了一个字,变化可不小,前者是支持刚需和盖上买房,而后者则是变相支持炒-房,房抵贷多以“消费”的名义贷出去,但在这个时间节点,大部分资金仍然会被用于买房。这一点,银行信贷经理非常清楚,但因为有房子在抵押,银行还是愿意放贷。

这些房抵贷弄出来的钱对楼市的影响有多大?看看3月份的这些数据:昆山(+5.02%)、金华(+3.43%)、绍兴(+10.78%)、无锡(+7.83%)、南通(+5.76%)、佛山(+7.22%)、扬州(+4.21%)、常州(+4.01%)、中山(+4.65%)、赣州(+4.06%)、洛阳(+3.06%)等。

近一个月来,沧州、唐山、烟台、沈阳、郑州等地的房地产都很火,而买房的人绝大多数都是来自一线城市或中心城市。房抵贷对这部分的购房需求支持力度甚大。

不过银行的这种房贷换房抵贷的手法未来很难玩的下去。5月8日,银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》。该通知的核心是,银行放贷不仅要关注抵押物(一般是房子)的市值,更要关注贷款者的还款能力。多了一条规则,实际上是增加了抵押房产获得贷款的难度。

目前这种局面十分扭曲,银行作为影响楼市短期走向的关键角色,势必要做出改变。否则一二线楼市继续哑火,三四线楼市这把虚火还将继续烧下去,谁都讨不了好。

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