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长远看房地产市场调控须适时进行制度重构米保

发布时间:2019-11-22 16:03:57 阅读: 来源:压片机厂家

长远看房地产市场调控须适时进行制度重构

当今中国房地产市场的矛盾,仍然是供求关系不平衡。一是住宅产品结构与消费人群不匹配,适合普通消费者的中低价位产品供应不足,适合高端消费者 的产品过多;二是区域供应与人口分布不匹配,大城市、城市中心区供不应求,中小城市、城市边缘区供应相对过剩。由此,造成土地资源、资金资源和政策资源的 严重浪费。

房地产市场的现状源于当前的经济发展模式与经济社会结构

当今中国房地产市场的矛盾,仍然是供求关系不平衡。一是住宅产品结构与消费人群不匹配,适合普通消费者的中低价位产品供应不足,适合高端消费者 的产品过多;二是区域供应与人口分布不匹配,大城市、城市中心区供不应求,中小城市、城市边缘区供应相对过剩。由此,造成土地资源、资金资源和政策资源的 严重浪费。

其深层次矛盾,是产品的市场化要求与主要生产要素(土地、资金)垄断性现实的矛盾。在土地与资金资源有限且被人为控制的情形下,企业追逐利益最 大化,生产利润高的高端产品。利润低的产品要求规模化生产,前提是源源不断的土地与资金供应,这对于大多数企业而言是可望而不可即的。

中国房地产市场的现状源于当前的经济发展模式与经济社会结构。中国房地产对经济社会发展作出了重大贡献,同时也存在许多弊端。

长远来说,对房地产市场的调控不是若干条政策所能奏效。需要检讨上世纪90年代以来形成的住房制度与房地产制度,适时进行制度重构。

在市场供需层面:稳定住房预期

首先是住房保障制度――稳定低收入者的住房预期。需要明确保障的范围与保障的形式,范围是低收入抑或中低收入?形式是经济适用住房抑或公租房? 实物配租抑或发放津贴?兹事体大,关系到国民收入的再分配,要根据财政能力合理确定,避免造成新的不公平。而且,住房保障是政府长期的职责,要有5年计 划、10年规划,合资格人士轮候,由此稳定低收入者的住房预期。当前一些权力部门、垄断部门利用住房保障制度不明确之机,自建房低价向内部干部、职工销 售,破坏房改原则,应当严令制止,严肃查处。

其次是住房租赁制度――稳定年轻人和外来务工人员的住房预期。租赁与购买都是满足居住需求的主要途径。在市场经济国家(社会),约有3―7成人 口通过租赁解决居住问题,尤其是年轻人。我国多年来在住房政策和房地产市场培育方面,都忽略了租赁市场的培育与发展,形成重购轻租的畸形住房消费观。在租 赁制度重构方面,一是要立法保障业主与租客的合法权益;二是消除租客在城市生活中的歧视性政策(如受教育权利);三是降低租赁成本,减免有关税费,免除业 主不合理的责任承担;四是鼓励国有房企持有物业出租,增加市场供应量。由此,稳定年轻人和外来务工人员的住房预期。

解决了上述人员的住房需求,就解决了当前较为紧迫的“刚性需求”之中的大部分,既可减轻房地产市场的供应压力,又能缓解社会各阶层对高房价不满的怨气。

房地产业要转型升级,实现产品多元化

与此同时,随着中国经济发展方式实现转变,房地产业要转型升级,实现产品多元化。住宅产品增加养老地产、养生地产、休闲地产等等;除此之外,鼓 励房地产业与各行各业结合,投资商业地产、旅游地产、文化地产、园区(工业、科技、创意等)地产等,发挥房地产业基础性、先导性作用及其市场运作优势,带 动各行各业繁荣发展。由此,稳定投资者市场预期,分散其投资方向,减缓其对住宅市场的压力。

在深层次矛盾解决方面:改革是必须的

中国房地产市场是在上世纪80年代改革土地制度,实行国有土地有期有偿使用发育起来的。土地制度采用两种公有制形式、禁止农村集体土地买卖,为 中国大规模的低成本城市化、工业化奠定了基础,也为地方政府提供了丰厚的财政来源。但是,伴随而来的是二元经济结构与社会结构的分化,城乡差距的扩大,国 有土地价格以致住房价格的过快攀升。所谓“小产权房”的存在并愈演愈烈,就是对现存两种公有制形式土地制度的抵抗。对土地制度的二次改革,赋予农民享有支 配土地并享有土地资产带来的经济收益,破除国有土地垄断性,降低房地产开发成本,应该提到议事日程上来。

当前,广东省进行的转变政府职能、深化行政审批制度的改革,将会对房地产市场调控产生深远影响。这项改革与培育发展社会组织、完善社会治理是相 辅相成的。这意味着政府回归到提供公共服务产品、制订与执行宏观经济政策、建设基础设施、创造良好的经济社会环境的有限责任政府角色,行业协会承担行业管 理职能,通过服务、协调、维权、自律等行为模式,实现行业公平竞争,维持社会生产有序进行,从而有可能促使房地产业从被调控、被监管的地位转变为实施自 治、自律的行业;从以往政府监管转变为行业管理与社会治理多管齐下,实现宏观调控目标。

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